（原標題： 預測2017樓市量跌價漲的情況）

　　【導讀】20%差額征稅政策，多地采取回避態(tài)度，而北京在執(zhí)行時，也稅收轉嫁給買房者，國五條也因此被指缺乏殺傷力。

　　廣州代理記賬了解到，進入5月，多個城市“國五條”細則陸續(xù)滿月。最新數(shù)據(jù)顯示，當前主要城市樓市成交量開始下行，但房價仍呈上漲之勢。

　　來自亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京市商品住宅成交8277套，成交面積83.81萬平方米，環(huán)比分別減少57.3%、56.6%。與此同時，杭州、廣州等熱點城市近期的樓市成交量均有不同程度下滑。

　　5月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場“百城價格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，百城住宅平均價格自2012年6月以來連續(xù)第11個月環(huán)比上漲，漲幅縮小0.06個百分點;同比則是連續(xù)第5個月上漲，漲幅擴大至5.34%。

　　值得注意的是，對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，多地采取回避態(tài)度，而北京在執(zhí)行20%條款時，也產(chǎn)生了稅收轉嫁給買房者的問題，“國五條”也因此被指“缺乏殺傷力”。

　　市場現(xiàn)狀

　　4月份交易量下滑但價格微漲

　　3月底，各地“國五條”細則出臺之后，中國二手房市場成交量與4月之前相比呈現(xiàn)出了“冰火兩重天的局面”。數(shù)據(jù)顯示，“國五條”細則出臺前樓市成交量暴增，例如，3月份北京、深圳二手房交易量環(huán)比分別暴漲294%和370%，4月份成交量又顯著回落，4月份北京下跌成交量下跌87%，深圳下跌70%。

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池接受本報記者采訪時認為，二手房“冰火兩重天”的表現(xiàn)，主要是新“國五條”及其各地的實施細則造成的。在各地實施細則出臺前，買賣雙方為了避免稅負，打一個時間差，使住房買賣盡快成交。

　　“二手房交易的下跌在個稅執(zhí)行嚴格的地區(qū)將是持續(xù)性的;在執(zhí)行不嚴格的地區(qū)將是短暫的，但二手房交易量下跌并不是樓市調(diào)控回歸理性的信號。二手房交易是住房市場交易的重要組成部分，目前北京的二手房交易已經(jīng)超過了新房交易，盤活存量房市場，應該是樓市調(diào)控的一個正確取向，盤活存量房有利于二手房價格的平穩(wěn)。很遺憾，目前的政策不僅減少了二手房的供應，提高了二手房的價格，也把更多人逼向新房市場，也不利于新房市場房價的調(diào)控。”趙秀池說。

　　長期從事稅收實務工作的福建省龍巖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國家稅務局干部程輝向本報記者表示，目前交易量的下跌只是短暫的。

　　程輝表示，在2011年1月底新“國八條”出臺后，限購政策就成為遏制不合理住房需求的殺手锏，實踐證明限購城市的房價調(diào)控效果是不錯的。而在未受到限購政策影響的二三線城市，房價漲幅卻開始提高。如今出臺“國五條”，表明中央政府已經(jīng)意識到這一點，將加強對二三線城市的調(diào)控。政策沒有弱化，而是在持續(xù)增補加強。此次的政策雖是一種強化，但沒有新的加碼政策被推出。因此，雖對開發(fā)商短期的銷售量和營銷方面有一定的影響，但影響并沒有想象中的大。政策的目的在于讓開發(fā)商主動降價，也讓投機者主動退出市場。下半年，開發(fā)商們也將集體進入一個關鍵時期，是資金鏈的節(jié)骨眼，也極有可能是房價的一個拐點和臨界點。這時候市場上購房者的預期可能會開始發(fā)生變化，對市場信心會造成一定的動搖。

　　雖然當前主要城市樓市成交量開始下行，可新房價格并沒有因“國五條”政策而出現(xiàn)逆轉，最新數(shù)據(jù)顯示，2013年4月全國100個城市新建住宅平均價格繼續(xù)環(huán)比上漲。很多業(yè)內(nèi)人士認為，房價之所以沒能逆轉，某種程度上與部分地方“打折”執(zhí)行“國五條”有很大關系。

　　縱觀各地公布的“國五條”實施細則，從內(nèi)容上大致可分為兩類，一類是對“國五條”進行全方位落實、內(nèi)容覆蓋年度房價調(diào)控目標、保障房建設、土地供應、信貸政策、房屋轉讓個稅等多個方面，全文篇幅較長，其代表城市有北京、上海、廣州、重慶等。另一類則是以公布年度房價調(diào)控目標為主的微型“國五條”細則，全文并未提及“國五條”中敏感問題如何落地，代表城市有南京、廈門、貴陽、武漢、杭州等城市。

　　程輝認為，房地產(chǎn)調(diào)控最大的問題不在市場，而在地方政府，以新“國五條”的落實為例，目前絕大多數(shù)省市行動遲緩，其中，既有客觀原因，也有觀望和博弈的因素。由于房地產(chǎn)在地方屬于支柱產(chǎn)業(yè)，嚴厲的調(diào)控往往導致市場低迷，而地方政府大多依賴土地財政，所以很多地方政府在這方面并不積極主動，甚至可能消極怠工。從這一角度分析，在新“國五條”落地執(zhí)行方面，和以往的政策一樣，依舊阻力重重，可能難免打折扣。從“國五條”的落地來看，中央的調(diào)控目標是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，房價穩(wěn)定，而地方的目標是房價“增幅穩(wěn)定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。

　　“國五條”效果

　　“國五條”沒有解決房價高本質(zhì)問題

　　經(jīng)濟學家郎咸平前不久發(fā)表微博稱：“‘國五條’真正的贏家是政府，因為不但稅收增加，由于房價暴漲，賣地又可賣個好價錢了。老百姓最慘，不但多交稅，還更買不起房了。”

　　山東省濟南市地稅局稽查局干部潘洪新認為，郎咸平的觀點有一定道理，因為“國五條”并沒有解決房價高的本質(zhì)問題。

　　“為什么房價高?投機和炒作固然是一個重要因素，但高昂的拿地成本，以及房地產(chǎn)開發(fā)過程中高額的稅費才是房價高的最主要因素，如果出臺這樣的政策：增加房產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅，大幅減少房產(chǎn)開發(fā)過程中的稅費，如針對銷售給居民的唯一一套自住用房，在其建筑安裝和不動產(chǎn)銷售過程中只征其中一道營業(yè)稅，定額核減土地出讓金，降低土地增值稅稅率等等。這項政策如能執(zhí)行，房價或許有望降低。”潘洪新接受本報記者采訪時表示說。

　　程輝也對郎咸平的觀點表示認同。程輝說：“自2003年以來，國家對價格大幅上漲的房地產(chǎn)實施調(diào)控共計32次，其中，國務院直接出臺相關政策，即‘國字號’的調(diào)控共有7次，特別是2009年以來的5次國字號調(diào)控，被媒體稱為‘史上最嚴厲調(diào)控’，但所有這些調(diào)控全告失敗。‘屢戰(zhàn)屢敗，屢敗屢戰(zhàn)’之下，新年剛過，‘國五條’又登場了。只要政府是房地產(chǎn)行業(yè)的最大得益者，而房產(chǎn)政策又是政府一家說了算，那么無論刺激也罷，調(diào)控也罷，都不會跳出政府得利，民眾遭損的之窠臼。‘國五條’只是在前面的調(diào)控政策之后，第32次證明了這一條顛撲不破的富有中國特色的真理。”

　　趙秀池則認為，“國五條”除了稅收之外，其他的政策取向都是正確的，對抑制房價的漲幅能起到一定作用。

　　趙秀池對“國五條”中的相關條款分析道：“政策的基本出發(fā)點是‘保持房價基本穩(wěn)定，限制投資性與投機性住房需求’。這是符合目前我國的基本情況的。由于土地是有限的，住房的供給是有限的，而含住房投資的住房需求則是無限的，尤其是在我國城市化快速發(fā)展的今天，住房的供求矛盾比較大，因此，必須限制投資性和投機性住房需求。‘完善穩(wěn)定房價工作責任制’既表達了中央對房價調(diào)控的決心，也給了百姓一個政策持續(xù)穩(wěn)定的預期。一個穩(wěn)定的預期對市場能起到積極的作用，同時對改善市場的供求關系乃至調(diào)節(jié)房價都有一定意義。‘加快保障性安居工程規(guī)劃建設’，通過大量提供保障房保障使更多中低收入者得到住房保障，也是符合民生需求的，對房價也會起到一定的穩(wěn)定作用。

　　關注焦點

　　20%個稅轉嫁給了買房者

　　在“國五條”中，最嚴厲、最富爭議性的一條莫過于個人轉讓住房所得嚴格征收20%個稅的規(guī)定。“國五條”提出，在堅決抑制投機投資性購房方面，應充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　“在我國，房產(chǎn)個人所得稅是針對房屋交易過程中產(chǎn)生的利潤所征收的稅種。從國際層面來看，這一稅種類似于西方國家實行的資本利得稅。對個人住房轉讓所得征稅也是國際上的普遍做法，只是在征收方式、稅率設置、減免條件等方面有差異。英、美、德、法等國家對個人住房轉讓征收資本利得稅，但有許多寬免規(guī)定，其基本思路是，對主要自用住房轉讓免除全部或部分稅額，以支持其改善住房或變更住所的需要。”程輝說。

　　3月底，各地陸續(xù)出臺了“國五條”實施細則。然而，除了北京、上海、天津、重慶、廣州五個城市外，其他城市出臺的“國五條”細則均“屏蔽”了“20%個稅”這一條，或在提到這一條時，僅用一句“嚴格執(zhí)行國家有關規(guī)定”帶過。截止目前，僅有北京一座城市嚴格執(zhí)行了20%個稅條款。

　　不過，北京細則出臺之后，立馬引起市場一片驚慌。有的害怕出售二手房時被征收重稅，有的又擔憂購買二手房時房主轉嫁稅收從而推高房價。

　　4月21日，北京已經(jīng)有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例。其中最先繳稅的就是北京市豐臺區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，這套房子的總面積為127平方米，交易房款為280萬，這套房子房主購買時的價格為140萬，此次交易獲利140萬，所繳納的個稅數(shù)額為140萬的20%，也就是28萬。按照政策的規(guī)定，本應由賣房者承擔的個稅，經(jīng)過買賣雙方協(xié)商，最后是由買房者承擔，公眾擔憂的稅收轉嫁問題由此變?yōu)楝F(xiàn)實。

　　程輝認為，稅收本身是調(diào)節(jié)收入和再分配的手段，倘若現(xiàn)在對房地產(chǎn)交易征收20%的個人所得稅采取“一刀切”的方式，有點“簡單粗暴”，也不可避免地會將稅負轉嫁給購房者。我國在制定相關征管細則時，一定要參照國際上的成功經(jīng)驗，使這些監(jiān)管政策既能避免傷及無辜、保護弱者，又能打擊投機、調(diào)節(jié)收入分配、共享增值收益、促進社會公平。

　　不過，趙秀池則認為，買房承擔20%的個稅是市場經(jīng)濟下的正常反映。市場經(jīng)濟下，買賣雙方都有選擇權，在賣房市場下，買方的購買意愿比較強烈，個稅是可以轉嫁給買方的。這也正是個稅遭人非議的原因，個稅確實可以通過轉嫁變相提高房價。稅負是否能夠轉嫁主要取決于各地的市場狀況。

　　“(28萬個稅轉嫁給買房者這件事)并不是個案，只要是買過房的人恐怕都這知道這個‘行規(guī)’，一般情況下雙方談的價格對賣方來說，都是不含稅的，是凈所得額。雖然20%的個稅按規(guī)定納稅人是賣房人，但仔細想一下你就會發(fā)現(xiàn)，其實這個稅款最終還是由買房人承擔的。因為賣房人在決定賣他的房子、制定售價策略時，他是這么考慮的：成本+利潤+各種稅費(含20%個稅)，買房人如果不承擔這些，賣房人會賣嗎?”潘洪新說。

　　專家建議

　　通過差異化稅收政策抑制房地產(chǎn)投機

　　除了20%個稅條款外，“國五條”明確提出，總結個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。此前有業(yè)內(nèi)專家對本報表示，“政府真要下決心穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，稅收杠桿應使用組合拳。“房地產(chǎn)持有稅、增值部分所得稅和家庭住房用量規(guī)定三管齊下，投機和投資性房地產(chǎn)買賣將會大為減少”。

　　趙秀池認為，從稅收角度來抑制房地產(chǎn)投資和投機，還是要通過差異化的稅收政策來實現(xiàn)。稅收的征收要保護自住和改善性需求，切勿傷剛需。可以根據(jù)家庭面積標準及套數(shù)標準，對擁有多套住房者征收房地產(chǎn)持有稅。

　　潘洪新也認為，必須增加房產(chǎn)保有的成本，要通過稅收的手段使炒房人可以買的起房，但養(yǎng)不起房，辦法就是房產(chǎn)稅“擴圍”：家庭基本住房，可以有兩個參數(shù)限定，一個是人均面積，二是人均房價，超過的就應繳納房產(chǎn)稅，每個房產(chǎn)都必須實名制，由房產(chǎn)所有人申報繳納，如果不申報繳納，則在過戶時代扣稅款并加收滯納金和罰款，如果不發(fā)生過戶也好辦，管理部門自動累積稅款和罰款、滯納金，直到接近房產(chǎn)總價值時，直接進行拍賣。這樣的結果就是，房子多了，不是下蛋的老母雞，而是一塊燙手的山芋，炒房的人少了，房價自然會回歸理性。

　　“但應該注意的是，由于稅收是可以轉嫁的，稅收的效果還有待觀察;另外房地產(chǎn)稅收制度的設計也需要與土地出讓金制度、其他房地產(chǎn)相關稅費制度一并做出合理調(diào)整，才能更好的實現(xiàn)樓市調(diào)控，否則，很難以理服人。”趙秀池說。

　　趙秀池表示：“有一種觀點認為，‘通過征收房產(chǎn)稅，就可以穩(wěn)定房價’，我認為這種說法是不成立的。征收房產(chǎn)稅不能替代限購政策的運用。因為只要取消限購，讓人們炒房，房價的升幅高于房產(chǎn)稅，炒房行為就不可避免，房價上升也就成為必然。另外，房產(chǎn)稅實施的操作成本也是需要考慮的。以房產(chǎn)評估值為依據(jù)征稅時，就需要大量的專業(yè)評估人員進行評估，并由政府支付大量的評估費用，這些費用會抵消政府的稅收，到時有多少稅收是取之于民、用之于民的?政策的實施效應是需要政府考慮的。另外，房產(chǎn)稅的征收還涉及是否與現(xiàn)在的土地出讓金制度存在沖突的問題，是不是存在重復征稅的問題、以及稅收轉嫁推高房價的問題等也需要考慮。”

　　程輝則特別提出，除了征收房產(chǎn)稅以外，還應征收空置稅，用以調(diào)控樓市。

　　程輝介紹，在荷蘭等西方發(fā)達國家，普遍都征收空置稅，最嚴厲的制度為房屋空置一年以上，政府將無條件收回房屋并對外出租。而我國一線城市的空置率居高不下，很多高端豪宅社區(qū)每天晚上的開燈率不足30%，成為名符其實的“鬼宅”。針對這一情況，政府應該征收空置稅，促使房東以較低的價格出租，從而帶動租賃市場的繁榮，讓居者有其屋的夢想得以實現(xiàn)。可應用征收房產(chǎn)稅的方式，在扣除一定的自住房面積之后，對空置房進行征稅，加大對房產(chǎn)持有人的現(xiàn)金流的壓力。

　　本報短評

　　警惕房價反彈政府應做針對性的調(diào)控

　　此番推行的“國五條”不可謂不嚴，它既限購，又提出了擴大房產(chǎn)稅改革范圍，同時還在有效供應上發(fā)力，在擠壓投資投機需求之外，調(diào)控思路已發(fā)生重大改變，但為何其效果仍暫時不盡如人意?目前公認的一個理由是，許多城市對“國五條”細則落實不力。譬如“20%個稅”條款只有極其少數(shù)城市提出，且僅有北京在執(zhí)行，再譬如多個地區(qū)甚至還出現(xiàn)了“一句話”的細則，等等。歸根結底，原因還在于政府沒有做出針對性的調(diào)控。如今，“國五條”已“滿月”，政府應拿出針對性調(diào)控方案，持續(xù)完善各方面制度，否則，樓市調(diào)控不僅收不到應有成效，房價還可能出現(xiàn)報復性反彈，那就得不償失了。

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