（原標(biāo)題： 稅務(wù)：重慶地方版國五條細(xì)則很嚴(yán)格）

　　【導(dǎo)讀】廣州代理記賬了解到，重慶國五條細(xì)則很嚴(yán)格、限漲、限貸、限價(jià)一個(gè)都不少。

　　在銀行人士看來，與國五條細(xì)則相比，重慶地方版國五條細(xì)則要嚴(yán)格得多，其中限漲令(限制漲幅)、限貸(三套房停貸)、兩成征收轉(zhuǎn)讓所得稅，對房價(jià)的調(diào)控明顯升級。

　　限漲：房價(jià)漲幅不能超過居民收入漲幅

　　重慶版細(xì)則對主城9區(qū)的房價(jià)漲幅進(jìn)行了限制。

　　《通知》要求，主城區(qū)(包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū))新建商品住房價(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。

　　記者從市統(tǒng)計(jì)局獲悉，重慶2012年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入22968元，同比增長13.4%。換句話說，如果按照去年的數(shù)據(jù)，那么今年重慶主城九區(qū)的房價(jià)漲幅將不能超過13.4%。

　　限價(jià)：地價(jià)不能超過房價(jià)的三分之一

　　盡管重慶版細(xì)則沒有對房價(jià)做出限制，但卻對在房價(jià)中占很大比例的地價(jià)做了限制。

　　《通知》還規(guī)定，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)樓面地價(jià)不超過當(dāng)期房價(jià)的三分之一。

　　“地價(jià)占到房價(jià)的三四成是肯定有的。”重慶某大型開發(fā)商認(rèn)為，地價(jià)可以說是開發(fā)成本中的大頭之一，“地價(jià)的攀升最終推升了房價(jià)。由于地價(jià)高，成本下不來，最終造成了房價(jià)水平只能保持在市場高位。”

　　也有分析師指出，限制地價(jià)在房價(jià)中的比率，從一定程度上在暗示開發(fā)商可能漲價(jià)。“比如如果拍賣時(shí)的地價(jià)是2000元/平米，那么意味著房價(jià)將不得低于6000元。”重慶某大型券商分析師指出，那么開發(fā)商可以定價(jià)到7000元，甚至更高。

　　對此，中原地產(chǎn)總經(jīng)理肖仁啟表示，“我個(gè)人認(rèn)為，這條并不是針對開發(fā)商而是針對政府在土地出讓時(shí)候所作出的規(guī)定。近期重慶土地市場競爭很激烈，價(jià)格也出現(xiàn)了一定的上揚(yáng)，在有效地控制了地價(jià)后，也就控制了重慶市場的房價(jià)。”

　　限貸：三套房不得申請房貸

　　重慶細(xì)則要求對二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并且暫停第三套以及以上住房貸款。

　　記者注意到，細(xì)則中并沒有提高二套房的房貸標(biāo)準(zhǔn)，也并沒有以往傳言中那樣，將二套房首付比例提高到7成，貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.3倍。

　　“從房貸政策上看，重慶版細(xì)則與以往并沒有變化。”某國有大型商業(yè)銀行個(gè)貸部人士表示，二套房目前仍實(shí)行首付6成，利率上浮10%。

　　該人士同時(shí)表示，對于第三套房及多套房的貸款，重慶市場上商業(yè)銀行已經(jīng)暫停。對于二套房貸的審批，商業(yè)銀行一直是“嚴(yán)格打表”：即不僅要對貸款者以往貸款買房情況進(jìn)行查詢，而且還要登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。只要發(fā)現(xiàn)借款人名下已有房產(chǎn)，不論是否已經(jīng)還清銀行貸款，均按二套房貸看待。

　　人民銀行重慶營管部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月末，我市首套房貸占比達(dá)到97%，居全國前列。“但重慶地區(qū)商業(yè)銀行提高二套房貸首付比例和利率的可能性極小。而且目前重慶樓市的情況，房價(jià)漲幅總體還屬可控。”一家國有大行重慶分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，因此未來重慶地區(qū)二套房貸政策上調(diào)的可能性很小。

　　賣房統(tǒng)一征收20%的差額稅

　　《通知》要求，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　據(jù)了解，重慶此前的房產(chǎn)交易個(gè)稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，不過在實(shí)際操作過程中，多采取全額1%的征收方式。以一套80萬的房子計(jì)算，如果購買的時(shí)候房價(jià)為50萬，按照以前全額1%的稅率征收，應(yīng)該繳納8000元。但如果以新的方式，差額20%征收，那么應(yīng)繳納的所得稅為6萬，比以前要多交5.2萬元，交易成本提高了6倍。

　　大戶型房子受限

　　與此同時(shí)，今后開發(fā)商的大戶型房子也將受到限制。相反，小戶型將受到政策鼓勵(lì)。

　　《通知》還要求，嚴(yán)格限制容積率小于1的低密度、大戶型住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

　　對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。肖仁啟表示，“限制大戶型的開發(fā)，在有限的土地上，建更多中小戶型，提高房屋的供應(yīng)量，也能抑制房價(jià)。”

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

　　隨著地方版國五條的細(xì)則出臺，開發(fā)商也將另謀出路。

　　重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場研發(fā)中心副總監(jiān)張鑫認(rèn)為，其目的仍在“打擊投資”：“國五條”削弱了投資客的利潤，5年之內(nèi)房子的利潤不可能漲到20%，投資客很可能將投資渠道從房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他地方。“對于新房來說，在細(xì)則出臺之初，房價(jià)不會走跌，但成交量會大幅度下降。”一家不愿意具名的開發(fā)商表示，住宅地產(chǎn)需求下降，開發(fā)商將加大商業(yè)地產(chǎn)的投入，競爭將會更加激烈。

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