（原標(biāo)題： 新政策下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)不得不看的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)）

 新政策下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)不得不看的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)！十九大之后，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，因其稅收貢獻(xiàn)大因而也常常是稅務(wù)檢查關(guān)注的重點(diǎn)與難點(diǎn)，在本文中，正穗代理記賬小編通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)檢查中易發(fā)生的問題進(jìn)行梳理匯總，列舉了九個(gè)具有代表性的涉稅問題，希望能與廣大讀者一起交流探討。

　正穗代理記賬小編找到的問題(一)因交付完工產(chǎn)品時(shí)點(diǎn)不同產(chǎn)生的涉稅問題

　　案例簡(jiǎn)介：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事住宅開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，根據(jù)該企業(yè)規(guī)劃安排該項(xiàng)目共分為三期共18棟樓，其中1-6#屬于一期項(xiàng)目，7—12#屬于二期項(xiàng)目，13—18#為三期項(xiàng)目。因滿足按時(shí)交房需要，企業(yè)在一期項(xiàng)目6棟樓基礎(chǔ)工程完成后，集中建設(shè)1-3#樓，因此出現(xiàn)1-3#樓已向購房者交付鑰匙辦理入住相關(guān)手續(xù)，4-6#樓尚出未完工狀態(tài)。在會(huì)計(jì)核算上，針對(duì)1-3#樓企業(yè)按達(dá)到以完工條件結(jié)轉(zhuǎn)收入成本方式核算，4-6#樓按處于未完工狀態(tài)采取預(yù)售方式進(jìn)行核算。那么這種核算方式是否正確呢?

　　政策依據(jù)：

　　1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào))第一項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　2、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　3、國稅函〔2010〕201號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。

　　本案列中，依據(jù)政策1的要求，一期項(xiàng)目1-6#樓應(yīng)整體作為一個(gè)成本核算對(duì)象，依據(jù)政策2、3的要求，因1-3#樓已向購房者交付鑰匙辦理入住相關(guān)手續(xù)，因此開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用應(yīng)視為已經(jīng)完工，整個(gè)一期項(xiàng)目應(yīng)全部按照達(dá)到完工條件結(jié)轉(zhuǎn)收入成本方式核算。

　　問題(二)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

　　案例簡(jiǎn)介：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月，采用視同買斷方式委托乙房屋銷售公司預(yù)售該樓盤，委托銷售合同約定買斷價(jià)為每平方米8000元，超出買斷價(jià)的價(jià)差歸銷售公司所有，開發(fā)企業(yè)不另支付手續(xù)費(fèi);當(dāng)年預(yù)售20000平方米，預(yù)售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同均價(jià)為每平方米9000元，銷售公司與開發(fā)企業(yè)按買斷價(jià)進(jìn)行核算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：

　　借：銀行存款16000萬元

　　貸：預(yù)收賬款16000萬元

　　那么企業(yè)預(yù)收賬款確認(rèn)金額是否正確呢?

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第六條第(四)項(xiàng)規(guī)定：采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　因此，本案例中，該企業(yè)應(yīng)確認(rèn)預(yù)收賬款=20000*9000=18000萬元。同樣，采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷售方式企業(yè)也應(yīng)注意類似問題，以免出現(xiàn)少計(jì)收入的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　　問題(三)發(fā)生的支出應(yīng)歸集為費(fèi)用或成本的涉稅問題

　　案例簡(jiǎn)介：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家成立于2015年12月份的(港澳臺(tái)商)獨(dú)資經(jīng)營公司，該企業(yè)尚未竣工結(jié)算，2016年企業(yè)發(fā)生的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)支出，做了如下賬務(wù)處理：

　　1、該企業(yè)與某保險(xiǎn)公司為開發(fā)的項(xiàng)目簽訂建筑工程一切險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)金額為100萬元，企業(yè)將該筆支出全額計(jì)入2016年管理費(fèi)用。

　　2、因項(xiàng)目開發(fā)籌集資金需要，該企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，并將因借款用于開發(fā)該項(xiàng)目而產(chǎn)生的銀團(tuán)貸款代理行費(fèi)(顧問費(fèi))兩筆，金額共計(jì)500萬元全額計(jì)入2016年管理費(fèi)用。企業(yè)將上述費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用是否符合稅法規(guī)定呢?

　　政策依據(jù)：

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十七條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：(三)建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條規(guī)定：企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十一條第(一)項(xiàng)的規(guī)定：企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理，(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

　　本案例中，建筑工程一切險(xiǎn)是針對(duì)建筑安裝工程主體投保的險(xiǎn)種，因此屬于建筑安裝工程費(fèi)范疇，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)成本核算。因借款用于開發(fā)該項(xiàng)目而產(chǎn)生的銀團(tuán)貸款代理行費(fèi)(顧問費(fèi))其實(shí)質(zhì)是利息費(fèi)用，因符合資本化要求，按規(guī)定也應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本中核算。

　　在談到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本問題時(shí)，正穗代理記賬小編認(rèn)為還有以下幾點(diǎn)需要加以關(guān)注：

　　?(1)企業(yè)向其他企業(yè)借款，是否收到合法憑證進(jìn)行稅前列支，是否存在無合法憑據(jù)稅前列支的問題。

　　(2)企業(yè)向其他企業(yè)借款，超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率的部分，是否進(jìn)行了納稅調(diào)整。

　　(3)企業(yè)是否存在將應(yīng)資本化的貸款利息進(jìn)行了費(fèi)用化問題。企業(yè)購建或生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)，因?qū)ｉT借款不足而占用一般借款的，發(fā)生的利息費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集，在每個(gè)會(huì)計(jì)期間(按月或按季度)，根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，及時(shí)計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。其中，資本化率應(yīng)當(dāng)根據(jù)一般借款利率加權(quán)平均計(jì)算，資本化的利息金額不應(yīng)當(dāng)超過當(dāng)期相關(guān)借款實(shí)際發(fā)生的利息金額。

　　(4)企業(yè)是否存在不同的計(jì)稅成本對(duì)象之間資金成本混用問題，如果存在，占用的資金是否有成本(如果為企業(yè)自有資金是無成本的)，如果有，是否按照“誰占用誰負(fù)擔(dān)”的原則進(jìn)行了劃分，將不同成本對(duì)象的資金占用成本計(jì)入了相應(yīng)的成本費(fèi)用中去。

　　(5)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。?

　　在具體操作時(shí)，此項(xiàng)規(guī)定原則上不能擴(kuò)大到房地產(chǎn)企業(yè)以外的行業(yè)。正穗代理記賬小編發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)定時(shí)，借入方、使用借款的企業(yè)應(yīng)分別向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具取得金融機(jī)構(gòu)借款的證明文件以及在內(nèi)部如何分配的情況說明等證明分配合理性的文件，不能提供有效證明文件的，不能在稅前扣除分?jǐn)偟睦ⅰ?/strong>